Недвижимость или инвестиции. Привычное или надежное и выгодное?

    Если бы вы сегодня выиграли в лотерею 3 000 000 рублей и вам нужно надежно и выгодно вложить эти деньги – что бы вы сделали? Подчеркну, надежно и выгодно. Вариант «купил бы Кайен» не рассматриваем. Итак, куда вложить 3 000 000?

    1. Депозит – надежно, но не выгодно;
    2. Бизнес – выгодно (хотя как подойти к организации процесса), но не надежно. Большие риски;
    3. Положить в тумбочку, сейф, пусть лежат – и не выгодно, и не надежно;
    4. Инвестиции (не спекуляции, а именно долгосрочные инвестиции): фондовый рынок, валюта, драг металлы — надежно и выгодно;
    5. Недвижимость (для сдачи в аренду) — ?

    Инвестировать или купить недвижимость?

    Очень часто для многих людей выбор останавливается на двух крайних пунктах – инвестиции или недвижимость. И очень часто выбор падает именно на недвижимость, вне зависимости от того – выгодно или нет, падают цены или уже выросли до максимума и т.д. Давайте проанализируем оба этих инструмента, чтобы понять, кому что подходит.

    Инвестиционные идеи

    А чтобы было интереснее, давайте рассмотрим ситуацию на примере 2-х братьев, назовем их Михаил и Николай. Оба получили в наследство от своих родителей по 3 000 000 рублей. У обоих братьев есть, где жить, так что квартирный вопрос остро не стоит.

    Михаил решил купить однокомнатную квартиру (стоимость в регионе около 2 500 000 рублей), чтобы сдавать её в аренду и получать пассивный доход. На остальные 500 000 сделал косметический ремонт и купил бытовую технику. Все, квартира готова к сдаче, сбылась мечта о пассивном доходе.

    Николай перед принятием решения изучил рынок недвижимости, посмотрел альтернативы и решил обратиться к финансовому консультанту за советом – куда выгоднее вложить деньги. Консультант за небольшую плату порекомендовал долгосрочные инвестиции на фондовом рынке, помог составить портфель финансовых инструментов (акции, облигации, металлы  и пр.) и завести его на брокерский счет.

    И естественно, грамотный консультант перед тем как составить портфель, провел с Николаем тест на определение его склонности к риску, чтобы четко выбрать правильное соотношение рисковых и консервативных активов.

    А в это время Михаил занимался поиском арендатора. Сдать квартиру оказалось не так-то просто, предложений на рынке много, поэтому цену приходится сбавлять. В результате он нашел семейную пару, готовую снимать его квартиру за 15000 рублей в месяц (плюс коммунальные платежи).

    Но оказалось, для того, чтобы с квартирой внезапно что-то не произошло (пожар, затопление или пролив соседями) и Михаил не потерял свой главный источник дохода, квартиру нужно страховать. Иначе можно «попасть» на внеплановые непредвиденные расходы. На страховку ушло 15000 рублей в год. Или 1/12 его потенциальных доходов.

    Сравним доходность

    У Николая этих забот не было. Часть его капитала работала на индивидуальном инвестиционном счете (ИИС) – где доходность, вместе с налоговым вычетом, о котором ему подсказал консультант, около 10% в рублях в среднем за 3 года. И с низким риском, так как куплены облигации.

    Другую часть денег консультант посоветовал разместить в страховые инвестиционные продукты, дающие юридическую защиту капитала, где нельзя изъять, конфисковать и разделить средства, а также доходность 6-8%, но уже в валюте. Часть они разместили в дивидендные акции российских и иностранных компаний, дающие регулярно 9-10% в рублях, и 3-5% в валюте только в виде дивидендов.

    Третья часть размещена была в корпоративных облигациях с регулярным купонным доходом 8-10%. В среднем портфель Николая давал ему ежегодно 10% в рублях и 5-7% в валюте. И единственное, что Николай должен был делать – это вместе со своим консультантом раз в полгода сверять портфель с финансовыми целями Николая и корректировать его.

    А какая же пассивная доходность у Михаила? Выгодно ли сдавать квартиру? Посчитать довольно легко.

    Доходы: 15000х12 = 180 000 рублей в год.

    Расходы:

    • 3 000 000 руб. – стоимость квартиры
    • 15 000 руб. – страховка
    • 23 400 руб. – налог 13% (если не оформлять ИП и не уменьшить налог до 6%, но тут есть свои подводные камни)

    Итого: 180 000/3 038 400х100%= 5,9% годовых в рублях.

    И это при оптимистичном сценарии, что квартира будет сдаваться без перебоев и простоев, что не надо будет регулярно обновлять ремонт после «неудачных» жильцов, стоимость аренды не будет падать вместе с покупательской способностью населения. Можно, конечно, надеяться на рост стоимости самой квартиры, но по статистике с конца 2014 года цены снижаются вместе с доходами россиян.Индекс стоимости жилья (www.irn.ru) картинка

    Не говоря уже о ценах в валюте из-за падения курса рубля.

    А что с ликвидностью?

    А что делать, если братьям вдруг срочно понадобятся деньги, например, на лечение? Скажем 1 000 000 рублей.

    Николай выберет из своего портфеля активы, которые выросли и он может спокойно их продать. А остальная часть портфеля будет продолжать давать ему доход.

    Михаил же не может продать треть квартиры. И у него 2 варианта – влезть в долги или продать квартиру и потерять источник дохода. К тому же быстро продать недвижимость – значит продать дешево. А это уже убытки, но выбирать не придется.

    Какой же вывод можно сделать из данной статьи?

    В идеале, в портфеле человека обязательно должны быть и недвижимость, и инвестиции. Но если выбирать, с чего начать, то однозначно, инвестиции. А уже потом, когда будет сформирован инвестиционный портфель, дающий регулярный доход, начинать готовиться к покупке инвестиционной недвижимости.

    Подведем итоги

    Так было и у меня. И сейчас эти 2 вида вложений успешно дополняют друг друга, снижая инвестиционные риски.

    Если вы дочитали до этого места, значит для вас важны такие критерии в выборе финансовых инструментов, как надежность и выгодность. И важен профессиональный подход в инвестициях. В нашем быстро меняющемся мире это очень ценное качество.

    А если все пошло не так…

    Кстати, в нашей истории мог быть и другой финал, если бы Николай решил сам заниматься инвестициями, не имея для этого ни опыта, ни профильного образования. По совету друзей или рекламным плакатам вложился бы в Форекс, хайпы типа «Кэшбери» или «МММ», «супердоходные» инструменты с обещанными 100% годовых и выше. Через несколько месяцев остался бы ни с чем.

    Но он решил пойти правильным путем и обратился к специалисту по финансам, который и помог ему сделать все верно.

    Ведь если болит зуб – не нужно изучать медицину, нужно идти ко врачу. Купил машину – не нужно изучать её устройство и правила по ремонту. Нужно найти профессиональный автосервис. Нужна юридическая консультация – можно конечно взяться за изучение кодекса, но гораздо быстрее и надежнее обратиться к квалифицированному юристу за помощью.

    Так и с финансами. Хочешь начать инвестировать – обратись к специалисту, который непредвзято посоветует, как правильно и надежно все сделать. Лучше к независимому, у которого нет сверху плана «продать» определенные продукты. Он работает исключительно в интересах клиента.

    Николай сделал правильный выбор. Последуйте и вы его примеру. Обращайтесь к финансовым консультантам, когда есть вопросы. Они всегда помогут.

    Если понравилась статья – ставьте лайк, делайте репост друзьям, тем самым повышая их финансовую грамотность и избавляя от будущих ошибок.

    Остались вопросы – пишите в личку, рад буду ответить.