Инвестиции в фонды недвижимости REIT’s, как альтернатива традиционной недвижимости. В чем выгода для вас?

    В нашей стране идея приобретения недвижимости с последующей сдачей ее в аренду не нова. Довольно большая часть населения нашей страны считает недвижимость хорошим инструментом для формирования личного капитала и получения пассивного (рентного) дохода. Но не каждый знает, как инвестировать в недвижимость с помощью фондов REIT.

    Как можно получать рентный доход с недвижимости?

    Существует несколько подходов к получению рентного дохода с недвижимости:

    • сдача жилой;
    • сдача коммерческой;
    • инвестиции в REIT’s.

    В первых двух случаях речь идет о сдаче недвижимости в аренду. Данная деятельность связана с большими трудозатратами и рисками.

    По факту, это бизнес: необходимо следить за состоянием объекта недвижимости, искать арендаторов, следить за своевременной оплатой аренды. Плюс к этому, жилая недвижимость в России, сдаваемая в аренду, приносит небольшие доходы, на уровне 4-5% годовых в рублях. В случае коммерческой — до 15% годовых в рублях, но входной порог и сложность выше.

    Что понимается под коммерческой недвижимостью: офисные, торговые площади, складские помещения и т.д. Данные способы не совсем подходят для использования их в качестве инструментов создания стабильного источника пассивного дохода. При этом они требуют значительного капитала.

    Нюансы, которые следует учитывать при инвестиции в недвижимость с целью сдачи в аренду:

    • Высокий порог входа.

    Для того, чтобы приобрести недвижимость необходимо обладать довольно крупным капиталом.

    • Отсутствие арендаторов.

    Существует риск, что некоторое время недвижимость будет простаивать и, как следствие, вы потеряете часть прибыли.

    • Низкая ликвидность

    Если внезапно вам потребуются деньги, то может быть затруднительно в короткие сроки продать недвижимость по рыночной цене.

    • Прочие затраты.

    Налоги, обслуживание, ремонт и т.п.

    Что такое REIT’s?

    Что же делать, если вы желаете инвестировать в недвижимость, но не хотите постоянно об этом беспокоиться и управлять ею, если вы хотите использовать недвижимость как инструмент, который будет приносить вам именно пассивный доход, который не будет зависеть от того, делаете ли вы что-либо или нет.

    Для этого существуют фонды REIT’s (Real Estatement Investment Trust) — инвестиционные фонды недвижимости.

    Это вид бизнеса, когда управляющая компания приобретает недвижимость в целях получения с нее рентного дохода. Объекты приобретаются за счет средств участников фонда, которые приобрели доли этого фонда (зачастую в виде акций). Это так называемое коллективное инвестирование. В большинстве своем, если эти фонды публичные, то акции торгуются на бирже и купить их можно в любое время работы биржи.

    Существует 3 вида фондов:

    1. Рентные, их более 90% от всего количества. В рентных фондах основным видом дохода для инвестора являются арендная плата за недвижимость, выплачиваемая в виде дивидендов.
    2. Ипотечные, их примерно 7-8%. В данных фондах доход складывается из прямого кредитования населения для приобретения недвижимости. Таким образом, доход в данных фондах — проценты, получаемые в рамках ипотечного кредитования.
    3. Гибридные. Таких фондов около 1% от общего числа. Они совмещают оба типа.

     Преимущества REITФонды REIT's: как инвестировать в недвижимость с помощью имущественных фондов картинка

    1. Простота инвестирования.
      Для приобретения обычной жилой или коммерческой недвижимости необходимо провести ряд действий: подобрать, правильно оформить, подготовить к сдаче, найти арендаторов и следить за состоянием объекта недвижимости. В свою очередь, REIT’s предлагают минимальную вовлеченность инвестора в данный процесс. Все, что необходимо сделать — выбрать подходящие фонды и купить их паи
    2. Низкий порог входа.
      Стоимость одного пая составляет 100-400 долларов, в зависимости от управляющей компании, что несравнимо меньше, чем приобретение целого объекта недвижимости.
    3. Высокая ликвидность.
      Большинство REIT свободно обращаются на фондовой бирже. Таким образом, приобрести или продать свои паи возможно в любое время работы биржи.
    4. Высокая доходность.
      При инвестиции в зарубежную недвижимость посредством фондов REIT доходность составляет ~4-5% годовых в валюте, что обгоняет среднюю дивидендную доходность по акциям США.
    5. Надежность.
      Деньги, вложенные в REIT’s, намного сложнее потерять, так как они подкреплены сотнями, а иногда и тысячами объектов недвижимости.
    6. Защита от инфляции.
      Дивидендная доходность REIT’s зависит от арендных платежей, которые в долгосрочном периоде растут на уровне с инфляцией.
    7. Диверсификация инвестиций.
      REIT’s — хороший способ диверсифицировать свой портфель и добавить в него как российскую, так и зарубежную недвижимость.

    Главным и, пожалуй, единственным недостатком REIT’s является зависимость от управляющей компании, так как она принимает решения по всем вопросам, касающимся выбора недвижимости, арендной ставке и так далее. Таким образом, в случае непрофессиональных действий управляющих, в первую очередь, пострадает инвестор.

    Однако, не все так плохо. Деятельность каждого фонда строго регламентирована извне и со стороны законодательства, и регуляторов, которые защищают интересы инвестора.

    Существуют определенные правила для создания такого фонда, основные из них:

    • Как минимум 90% прибыли, которую получает управляющая компания, должна выплачиваться в виде дивидендов. Почему так: в данном случае компания освобождается от налогов по американскому законодательству.
    • Не менее 75% средств, имеющихся в фонде, должны быть инвестированы в недвижимость.
    • Не менее 75% дохода должны быть получены из источников, связанных с недвижимостью.

    А что в России?

    В России понятие «коллективное инвестирование в недвижимость» появилось не так давно. Аналогом зарубежных инвестиционных трастов имущества REIT являются ПИФы недвижимости, инвестирующие как в российскую, так и в зарубежную недвижимость.

    Минимальная сумма инвестиций в большинство ПИФов составляет 1000 рублей. Стоит учитывать, что, как и в большинстве других финансовых инструментов, комиссии российских ПИФов недвижимости на порядок отличаются от REIT. Это снижает среднюю доходность инвестора.

    Резюме

    REIT’s — удобный и выгодный способ инвестиций в недвижимость. За небольшую сумму вы можете стать владельцем недвижимости в любой точке мира и получать доход от сдачи в аренду. Обо всем остальном позаботится управляющая компания.

    О том, подходит ли этот вид инвестиций вам, поговорим на консультации.

    До встречи!

    С уважением,
    Юрий Чудовский, независимый международный финансовый советник.